בעוד כחודש יחל ערב ראש השנה, הזדמנות מצוינת להתכונן לשנה החדשה. לרשימת הדברים שאתם רוצים להספיק לפני תחילת שנת הלימודים כדאי להוסיף גם ״סדר בביטוח משכנתא״, אפשרות שקיימת בפני כל מי שלקח משכנתא ומעוניין לשפר את התנאים
מאת: לירון רובינוביץ׳
מיחזור או הסבת משכנתא הינו הליך שמטרתו להשיג לכם תנאים טובים יותר על העסקה שסגרתם בעת נטילת ההלוואה, אם תנאי השוק מאפשרים זאת. במסגרת הליך זה נסגרת המשכנתא הקיימת ואחת חדשה – עם תנאים משופרים, שגם מתאימים יותר למצבכם הכלכלי בהווה כמו גם לתנאי השוק המשתנים – נפתחת במקומה. כדי לבצע את התהליך תצטרכו להשיב לעצמכם על כמה שאלות ולערוך כמה מחקרי שוק, אך יש לכם אפשרות להיעזר בחברת ביטוח המציעה ביטוחי משכנתא, חלקן מציעות לבצע עבורכם את ההליך המלא ולחסוך לכם את רוב העבודה.
• זאת ההזדמנות שלך! נסדר לך קריירה ונלווה אותך להצלחה - לפרטים נוספים לחצו כאן
בסופו של דבר, יכול להיות שתמצאו הלוואת משכנתא שמתאימה לכם מאוד, אבל כדי לדעת האם היא באמת משתלמת עבורכם אתם צריכים להוסיף לחישובים שלכם עוד כמה הוצאות אפשריות. איך תדעו אם בכלל כדאי לכם להתחיל את התהליך? השיבו לעצמכם על שלוש שאלות: האם ריבית הלוואת המשכנתא שלכם גבוהה ביחס לריבית הקיימת כיום בשוק? האם סכום ההלוואה שלכם משמעותי והאם אתם מגדירים את פרק הזמן שנותר לפירעון שלה כמשמעותי. עניתם כן על כל השאלות? כנראה שכדאי לכם להתחיל בבדיקה.
איך ממחזרים משכנתא?
מיחזור משכנתא היא פעולה שתוכלו לבצע בכל בנק, ואין כל הכרח לעשות זאת בבנק בו קיבלתם את המשכנתא המקורית. אתם כן תצטרכו לפנות לבנק בו נלקחה ההלוואה ולבקש מידע בנוגע לכדאיות פירעון המשכנתא, שלאחריו תוכלו לבצע סקר שוק.
במסגרת המידע שתאספו החל מהשלב הזה, אל תשכחו להתחשב גם בעלויות פתיחת התיק החדש. בנוסף, במרבית המקרים גם סגירת התיק הראשוני כרוכה בעמלת ׳פירעון מוקדם׳, וגובה הקנס משתנה ביחס לכל מקרה. כך למשל, אם לא הודעתם מבעוד מועד על כוונתכם לפרוע את המשכנתא תשלמו עמלת ׳אי הודעה מוקדמת׳, ובמקרה שלקחתם במקור משכנתא במסלול צמוד מדד תצטרכו להוסיף לחשבון גם ׳עמלת מדד ממוצע׳. חשוב לבדוק מול הבנק בו לקחתם את המשכנתא המקורית את העמלות והקנסות שאתם צפויים לשלם.
עמלת פירעון מוקדם היא רק על משכנתא בריבית קבועה, והבנק יחשב את הריבית הנוכחית לתקופה שנותרה בהשוואה לריבית במועד לקיחת המשכנתא. במידה והריבית הנוכחית גבוה יותר, פירעון ההלוואה זול יותר לבנק, אך במצב הפוך הוא ׳מפסיד׳ וכדי לפצות על כך נקבעה עמלת פירעון מוקדם.
לצד התשלומים לבנקים תתבקשו לשלם בחלק מהמקרים על הוצאות נוספות ובהן: תשלום נסח טאבו למחזור משכנתא, אגרת ביטול משכנתא קיימת ו/או הוצאות בגין הערכת שמאי מקרקעין.
סקר שוק
את סקר השוק שלכם אתם יכולים להתחיל בבנק בו לקחתם את המשכנתא המקורית, אך כדי לקבל תמונת מצב טובה של השוק תידרשו לברר את הנושא מול בנקים נוספים. אף על פי שעל פי החוק אין מניעה ממחזור המשכנתא כמה פעמים שאתם רוצים במהלך תקופת חייה, בסופו של דבר מדובר בתהליך ארוך שלא תרצו לבצע כל שנה.
כשאתם בודקים מול הבנק אודות ריבית המשכנתא הנוכחית, אתם צריכים להתייחס לריבית המותאמת לערך והזמן שנותר לתשלומי המשכנתא שלכם. בדקו מה המסלולים השונים שמוצעים בבנק כמו גם על אפשרות ׳תמהיל משכנתא׳, המשלבת כמה מסלולים בריבית ותנאים משתנים. חישובי תמהיל המסלולים צריך להיערך בזהירות, ויש לקחת בחשבון עליות ריבית עתידיות, כמו גם התרחבות המשפחה, שינויים במצב התעסוקתי וכדומה.
אם אתם מרגישים קצת אבודים, כל מה שאתם זקוקים לו זו רשימה מסודרת של כל הצעדים ולמזלנו במשרד האוצר הכינו צ׳ק ליסט מעולה שניתן להיעזר בו.
אז כן, גם אם עברו כבר כמה שנים טובות, ניתן להניח שרובכם עדיין זוכרים את ההתעסקות הרבה סביב קבלת המשכנתא הראשונה – כאב ראש לא קטן שבצדו שמחה גדולה על הבית שרכשתם. תהליך מחזור משכנתא מורכב פחות מההליך הראשוני שעדיין צרוב בכם, אך השמחה לאור השורה התחתונה בהחזרי ההלוואה צפויה להשתוות לאותה שמחה שחשתם אז.
