מאת: עו"ד גילעד ושדי- מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, מייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.
פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית קורמים עור וגידים בשנים האחרונות ברחבי ישראל, ערים נוספות מצפון ומדרום בהם לא היו פרויקטים של התחדשות עירונית בשל שיקולי כדאיות כלכלית הצטרפו גם הם למגמה החיובית. בכללם ,שכונות במגדל העמק ,קריית גת, יבנה, בקריות בצפון ובמיקומים שונים נוספים החלו היזמים ובעלי הדירות להניע תכנון בשכונות לשם הקמת פרויקט במסלול של פינוי בינוי.
שר האוצר כחלון ושר הבינוי גלנט פעלו ללא לאות להפחתה במחירי הנדל"ן ללא תמיכה ממשלתית רחבה ונתקלו בחסמים מרובים בכל הקשור לחקיקה, לפרוצדורליות של המהלכים ואף לתמיכה מבית בקרב חבריהם המחוקקים. מלחמתם התנהלה בעיקר מול כוחות השוק תוך כפייה של מהלכים אגרסיביים בעלי עלויות אסטרונומיות למשק המדינה כולו .
• זאת ההזדמנות שלך! נסדר לך קריירה ונלווה אותך להצלחה - לפרטים נוספים לחצו כאן
המלחמה במשקיעי הנדל"ן שהנם גם משכירי הדירות הקטינה את היצע הדירות לשכירות ופגעה באוכלוסייה חלשה אף יותר מרוכשי הדירות הצעירים. על כן, נראה שמחירי השכירות עלו בהתאם לירידה בכמות הדירות לשכירות. לאור הפחדות הרגולטור למיסוי הכנסות משכירות ונקיטת צעדים כנגד משקיעים החליטו רבים מהם להפוך את דירותיהם שעד עתה הושכרו בשכירות ארוכת טווח לדירות המותאמות לשכירות לטווח קצר בסגנון Airbnb . באזורים מסוימים בהם ישנה תנועה ערה של תיירים הצטמצמה עוד יותר כמות הדירות המוצעות לשכירות לטווח ארוך כתוצאה ממהלך זה, דבר שהוביל לעלייה תלולה במחירי השכירות.
הקיפאון בשוק הנדל"ן הכללי בשנתיים האחרונות ומיעוט בכמות העסקאות מעיד על ישיבתם של הרוכשים "על הגדר". הצעירים שבניהם העתידים להיות רוכשי דירה ראשונה מוקסמים מהבטחותיהם של השרים וממתינים לירידה משמעותית במחירי הדיור. המשקיעים, האטו צעדיהם משום מס הרכישה הגבוה והאיומים לגבי מיסוי דירה שלישית, ומשפרי הדיור לא רוצים למכור בירידת מחירים למרות שמחיר דירתם הבאה עתיד גם לרדת, אך במצב חוסר הוודאות של ירידות ועליות עדיף לקפוא במקום.
בשנה האחרונה נוספו מגמות של האטה בבנייה אך למרות התרחשותם הם אינן מקבלות את הבמה הראויה בתקשורת שעסקה בציטוטים ובחילופי הדברים של שרי הממשלה הנוגעים בדבר ופחות עוסקים במהות. רבים אינם יודעים כי בתקופת הבחירות לרשויות המקומיות ישנה הקפאה של חודשים ארוכים בהליכי אישור של פרויקטים ע"י ועדות התכנון. טרם הבחירות ועדות התכנון אינן רוצות לקבוע מדיניות שתשפיע על הקדנציה הבאה אחריהן ובשל כך פעולות הועדות האמונות על אישור פרויקטים מסיימות את עבודתם כחודשיים לפני הבחירות. לאחר הבחירות עד להקמת קואליציה יציבה ובחירת חברי ועדת התכנון והבנייה וישיבתם הראשונה בתפקיד לוקחים עוד מס' חודשים. לכן, בפועל התכנון במדינת ישראל הוקפא השנה באופן משמעותי, ובזמן שהביקוש עלה התכנון קפא על שמריו ולא ייצר תכנון חדש.
בנוסף, הבחירות הכלליות לכנסת מייצרות חוסר ודאות נוסף והקפאה של רגולציה לפני הבחירות ולאחריה עד להקמת קואליציה וחלוקה לוועדות הכנסת. העשייה והמדיניות של הממשלה והשרים החדשים איננה ידועה ומובילה להתחזקות מגמת "הישיבה על הגדר " של רוכשי הדירות.
מנהל התכנון בראשות הגב' דלית זילבר התהדר באישור 151,000 יחידות דיור בשנת 2018. היחידות אושרו בהקצאות ובוועדות המחוזיות ולא נבחנו במבחן הוצאות ההיתרים. הבנייה בפועל ומסירת הדירות היא זו אשר מקטינה את הביקוש הרב לדירות . את הקטנת הביקוש בעקבות אישור היחידות דיור האמורות נוכל לחוש בעוד 3 שנים במקרה הטוב.
בינתיים עולה הביקוש ונדמה כי המדינה מצד אחד מעודדת תכנון והקצאת קרקעות אך מן הצד השני במעגל המוניציפלי ישנה מגמה של צמצום זכויות בנייה בייחוד בתחום ההתחדשות העירונית והצרת צעדיהם של בעלי הדירות והיזמים עד כי במקומות רבים כבר אין כדאיות כלכלית כפי שהיה לפני צמצום הזכויות ויכולתם של היזמים להגיע לרווחיות קטנה משמעותית. כמו כן, נראית מגמה מדאיגה של חברות יזמיות אשר נסגרות חדשות לבקרים ואינן מצליחות להקים פרויקטים עליהם חתמו עם בעלי דירות במסגרת התחדשות עירונית והן מחפשות למכור את הפרויקטים לחברות יציבות יותר בעלי יכולת כלכלית.
חוסר היציבות של היזמים נובע במקרים רבים מאורך התהליכים ויכולת העמידה לאורך זמן עד ליום בו ניתן להתחיל למכור דירות לקראת קבלת היתר בנייה . במקרים רבים נדרשים היזמים לבצע שינויים מהותיים בחוזים עם בעלי הדירות משום שינויי מדיניות תוך כדי ההתנהלות החוזית מול הדיירים וגיבוש התכנון. צמצום הזכויות המתמיד מקשה על קידום הפרויקט ומתיש את בעלי הדירות אשר מתקשים להיפרד מהבטחות היזם להרחבות בשל שינויי המדיניות העירונית.
הלימה בין כלל השחקנים בשוק הנדל"ן נדרשת על מנת לבצע שינויים גדולים ומרחיקי לכת בשוק הנדל"ן הישראלי, כל עוד יצעדו השחקנים בכיוונים שונים יתקשו הם להשיט את "האונייה" לחוף מבטחים.
