מקבלן או יד שניה – זו השאלה כשקונים דירה

כל מי שחושב לרכוש נכס, מתלבט בשאלה – מהם היתרונות והחסרונות של רכישת נדל"ן יד שניה לעומת רכישה מקבלן? אלו עלויות נוספות יש לקחת בחשבון בכל אחד מהמקרים ומה בעצם עדיף? כל התשובות בכתבה הבאה

עומר רגב

אחת השאלות הראשונות שצריך לשאול כאשר באים לרכוש דירה היא איזה דירה לרכוש – מקבלן או דירה יד שנייה? השאלה הזו רלוונטית בין אם המחשבה היא לרכוש דירה למגורים או אם הכוונה היא רכישת דירה להשקעה. השיקולים אינם אותם שיקולים בשני המקרים וגם סדרי העדיפויות משתנים. אין תשובה חד משמעית לשאלה מה עדיף. ישנם יתרונות לכאן ולכאן וחשוב לשקול לגבי כל דירה ודירה את הנתונים המייחדים אותה ואת הצרכים המיוחדים של מי שמתכנן על רכישה. סוג מסוים של חישובים נוגע לעלות הדירה. מלבד המחיר הרשום ישנן עלויות נוספות אותן יש לקחת בחשבון בשני המקרים. כיוון שדירה היא נכס יקר, משמעות נלווית נוספת היא סוגי משכנתאות שיהיה צורך לקחת על מנת לממן את הרכישה. בניית תמהיל משכנתא נכון, יכול להוזיל מאד את עלות הדירה בסופו של דבר, כמובן בהתאם ליעד הרכישה.

מה המשמעויות הכספיות לרכישת דירה מקבלן או יד שנייה

כאשר רוכשים דירה מקבלן, אין צורך לקחת שמאי מטעם הקונים, דבר שיכול לחסוך 800 ₪ לפחות, מצד שני תאלצו לשאת בהוצאת שכר הטרחה של עורך דין מטעם היזם, בשווי של כ-5000 ₪ פלוס מע"מ. ברכישת דירה מקבלן או דירת יד שנייה, רבים לוקחים עורך דין מטעמם. עלות שכר טרחה של עורך דין כזה תהייה כחצי אחוז ממחיר הדירה בעוד שבדירות יד שנייה שכר הטרחה המקובל הוא אחוז וחצי ויכול גם להגיע ליותר מזה.

במרבית המקרים, דירות חדשות מקבלן יקרות יותר ב10%-15% מדירות יד שנייה. אך צריך לזכור שיש לבחון כל מקרה לגופו. מחיר הדירה רלוונטי גם לגובה מס הרכישה שתשלמו.

בדירות יד שנייה מועד קבלת הדירה הוא קרוב וידוע. בדירות חדשות המועד אינו תמיד ברור וידוע ותלוי בעיכובים. במידה ומדובר בדירה למגורים, יהיה על רוכשי הדירה לדאוג לדירה חליפית, לרוב בדמי שכירות, עד לקבלת הדירה. בדירות קבלן לרוב יהיה עיכוב בקבלת הדירה, ותשלומים במשך התקופה עד לקבלת הדירה. תשלומים אלו נהוג לרב להצמיד למדד תשומות הבנייה שעולה בקצב גבוה לרב ממד המחירים לצרכן. ברכישת דירה יד שנייה התשלום הוא מידי ואת המדד נראה בהחזרי המשכנתא במסלולים הצמודים למדד המחירים לצרכן. מחשבון משכנתא משוכלל יאפשר לראות את ההבדל בעלויות הסופיות בהצמדה למדדים השונים.

משמעויות נוספות ברכישה מקבלן או כדירה יד שנייה

מי שבא לקנות דירה למגורים יודע בדיוק מה הוא רוצה. עיצובים ושינויים במפרט הדירה קל יותר לעשות בדירה שנמצאת בבנייה, כלומר דירה חדשה מקבלן. גם במקרה זה, ייתכן ויהיה מדובר בעלויות כספיות נוספות אותן יש לקחת בחשבון כאשר באים לבחור בגובה המשכנתא.

בדירה יד שנייה, הדירה כבר מעוצבת. ניתן לבצע בה שיפוצים יסודיים יותר או פחות וגם את העלות הזו יש לקחת בחשבון. אם הדירה מיועדת להשקעה, ייתכן והשיפוץ יהיה בעיקרו דקורטיבי להשבחת ערך הדירה.

כבר דיברנו על כלל האצבע שיש לבדוק בכל מקרה לגופו על פיו דירות מקבלן יקרות יותר. כלל נוסף שגם אותו יש לבחון לגופו הוא גודל החדרים וגודל הדירה. לרב, החדרים בדירות יד שנייה גדולים יותר. אם מחפשים דירות בעלות מספר חדרים קטן יותר, הסיכוי למצוא כאלו בין דירות יד שנייה גם הוא גבוה יותר.

נקודה נוספת עליה יש לתת את הדעת ברכישת דירה היא הפיתוח הסביבתי. לעתים, בדירות חדשות הפיתוח הסביבתי לא הושלם או שעדיין נמצא בבנייה. משמעות הדבר הוא חסרים בשירותים ותשתיות וקולות ורעשי בנייה בשנים הראשונות לאחר הרכישה. אם תוכניות הפיתוח הסביבתיות לא נבדקו ביסודיות, הדבר גם יכול לידי ביטוי בהפתעות, נעימות או פחות.

דבר נוסף אותו יש לשקול הוא בטיחות וגימור. דירות מקבלן הן דירות שעומדות בתקן רעידות אדמה וכוללות ממ"ד. דירות ישנות יותר, כאלו שנבנו לפני שנת 1992 לרב לא כוללות ממ"ד, ואם הדירה ישנה יותר, קרוב לוודאי שהיא גם אינה עמידה בפני רעידות אדמה. גימור של דירות קבלן עדכני יותר ולרב גם יוקרתי יותר. קיים פיתוח של אזורים ציבוריים כגון לובי, מועדון ואולי אף יותר, דבר החסר בדירות ישנות.

לסיכום, אין תשובה נכונה אחת, מה עדיף – קבלן או יד שנייה, אבל שקלול נכון ומודעות להוצאות הנלוות והמשמעויות של בחירה בכל אחת מהאפשרויות הללו כבר תביא אתכם לתוצאה המתאימה עבורכם. בהצלחה.