בעת האחרונה נשמעים קולות במשרד המשפטים שקוראים לביטול הצורך ברישיון תיווך נדל"ן ובביטול בחינת מתווכי הנדל"ן הנערכת פעמיים בשנה. נכון להיום, מתווך שפועל ללא רישיון מתווך נדל"ן עובר על החוק ואף אינו זכאי לדמי התיווך בעסקה שתיווך, אם אין ברשותו רישיון תיווך נדל"ן בר תוקף.
ועוד כמה מאמרים שכתבתי:
עו"ד נועם קוריס – סקירות משפטיות בישראל היום!
• זאת ההזדמנות שלך! נסדר לך קריירה ונלווה אותך להצלחה - לפרטים נוספים לחצו כאן
עו"ד נועם קוריס – מפעיל אתר אינטרנט ? ערוץ 7
עו"ד נועם קוריס – גוגל מפלה ישראלים- ערוץ 7
עו"ד נועם קוריס – כותב ב – cafe.themarker.com
מנגד, יש הטוענים שדווקא הציבור הוא שייפגע מביטול דרישת המבחן ורישיון התיווך שכן ללא עריכת מבחני תיווך הנדל"ן עלולה לרדת רמתם המקצועית של מתווכי הנדל"ן.
בינתיים, אספנו עבורכם 10 שאלות לדוגמא ממבחני משרד המשפטים למתווכי הנדל"ן מהשנה האחרונה (התשובות בסוף)
מוזמנים לבחון את עצמכם האם הייתם יכולים לעבור את מבחני תיווך הנדל"ן האחרונים. (בבחינה ציון עובר הינו 60 % ומעלה).
- מיכאל הוא הבעלים של דירה בקומה רביעית, בבית משותף בן 4 קומות ובו 8 דירות. בכל קומה יש 2 דירות. מידי שנה בימי החורף חודרים מי גשמים מגג הבניין לדירתו. מאחר שאין נציגות לבית המשותף, הוא פנה מספר פעמים לבל בעלי הדירות בכתב ובעל פה בדבר הצורך לתקן את הגג, אך נענה בסירוב בטענה שתיקון הגג אינו נוגע להם.מה האפשרות הנכונה ביותר העומדת בפני מיכאל?
א. על מיכאל לתקן את הגג באופן עצמאי ולדרוש משאר בעלי הדירות להשתתף בתיקון.
ב. על מיכאל לתקן את הגג באופן עצמאי ולדרוש משכנו בקומה רביעית מחצית מהוצאות התיקון.
ג. על מיכאל לפנות לאגודה לתרבות הדיור להסדרת העניין מול שאר דיירי הבית ולקבלת סיוע לתיקון הגג שמעליו.
ד. על מיכאל לפנות ולהגיש תביעה נגד בעלי הדירות בפני המפקח על הבתים המשותפים כדי שיורה להם לשאת בעלות תיקון הגג. - יוסף, קשיש וחולה בן 80, מתגורר בשכירות מוגנת בדירה בת 5 חדרים בתל אביב. יוסף ביקש מבנו ראובן ובני משפחתו, המתגוררים בדירתם בבאר שבע, לבוא להתגורר עימו בדירתו המרווחת וכן לסייע לו בעת הצורך. ראובן ובני משפחתו קיבלו את הצעת האב ועברו לגור עימו, וזאת לאחר שהשכירו את דירתם בבאר שבע. לאחר שנה נפטר האב הקשיש. לאחר תום ימי השבעה פנה בעל הבית, מר גרשוני, לראובן, ודרש ממנו את פינוי הדירה והשבתה לידיו.
בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א, בעל הבית אינו צודק. מאחר שראובן התגורר ביחד עם אביו בדירה יותר מ- 6 חודשים בסמוך לפטירת אביו.
ב . בעל הבית צודק, מאחר שלראובן הייתה דירה אחרת למגורים בעת פטירת אביו.
ג . בעל הבית אינו צודק, מאחר שזכותם של ילדי הדייר להיות יורשים בעת פטירת האב.
ד . בעל הבית צודק, מאחר שראובן לא קיבל את הסכמת בעל הבית להתגורר בדירה ביחד עם אביו. - פס”ד עא107/86, אהרון חסין נ' דוד בלס ואח', עוסק בערעורו של מתווך הטוען כנגד הסכום שנפסק לטובתו. העיסקה הייתה פרי תיווכו של המתווך, בה נחתם זכרון דברים בין הצדדים, אך בסופו של דבר לא יצאה לפועל, כי הקונה הודיע למוכר שאינו מעוניין בה.בהתאם לפסק הדין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?א. המתווך אינו זכאי לשכרו, מאחר שבסופו של דבר ההסכם לא מומש ולא קוים.
ב. המתווך זכאי לשכר, כי הוא מי שהביא את הצדדים לידי הסכם מחייב, גם אם הצדדים לא מימשו את ההסכם או לא קיימו אותו.
ג.זכרון דברים עליו חתמו הצדדים אינו מהווה חוזה מחייב ולכן המתווך אינו זכאי לדמי תיווך.
ד. המתווך זכאי לדמי תיווך בשיעור2% מהצד שהפר את ההסכם. - מהו הסכם משבצת דו צדדי?
א. הסכם חכירה שנחתם בין הסוכנות היהודיות לאגודה שיתופית.
ב. הסכם חכירה שנחתם בין רשות מקרקעי ישראל לסוכנות היהודית
ג. הסכם חכירה שנחתם בין רשות מקרקעי ישראל לאגודה השיתופית.
ד. הסכם חכירה שנחתם בין רשות מקרקעי ישראל לקרן קיימת לישראל. - בע"א 77/158 חווה רבינאי נ' חברת "מן השקד" בע"מ(בפירוק) בן דן כב' השופט ברק המערערת,(גברת רבינאי) , טענה, בין היתר ,כי זכרון הדברים עליו חתמה אינו הסכם מחייב , שכן נחתם ע"י המשיבה (חברת "מן השקד") לאחר שהמערערת חזרה בה מהצעתה.
בנסיבות העניין ובהתאם לפסק דין , איזה מהמשטים הבאים הוא הנכון ביותר ?
א. המערערת חתמה על זכרון הדברים וקיבלה צ'ק כמקדמה. למרות שהמשיבה לא חתמה באותו מועד על זכרון הדברים, נקבע כי בנסיבות אלה מדובר בהסכם מחייב.
ב. זכרון הדברים שנחתם רק ע"י המערערת אינו הסכם מחייב, מאחר שהמשיבה חתמה עליו לאחר שהמערערת חזרה בה מההצעה.
ג. כל עת שהחוזה נערך ולא נחתם בכתב, הצדדים לא יראו עצמם קשורים בו.
ד. זכרון הדברים הינו הצעה בלבד ואינו עומד בדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, דהיינו מסמך בכתב. רק עם חתימת חוזה הצדדים יראו עצמם קשורים בו. - ארנון שכר חנות בשטח 120 מ"ר מדן למשך 6 שנים והשקיע בשיפוצה 200,000 ₪. כדי להבטיח את זכויותיו בחנות, ארנון מיהר לרשם המקרקעין לרשום הערת אזהרה על הנכס לטובתו.
בנסיבות העניין,איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?א. ארנון זכאי לרשום הערת אזהרה כבעל זכות שכירות ובלבד שהרשם יודיע מיד על הרישום לדן, בעל הנכס.
ב. ארנון אינו זכאי לרשום הערת אזהרה על זכות השכירות בחנות.
ג. רק דן, בעל הנכס, רשאי להורות על רישום הערת אזהרה לטובת השוכר.
ד. רק ארנון זכאי לרשום הערת אזהרה כבעל זכות בשכירות החנות. - אילן רכש דירת מגורים בת 5 חדרים מהקבלן גרשון הלוי שבנה בית דו משפחתי (הדירה שאילן רכש הינה אחת מתוך 2 הדירות בבית הדו משפחתי). לחוזה המכר גרשון לא צירף מפרט, מאחר שלטענתו מדובר בבית דו משפחתי, שאינו מחייב מפרט. לאחר שנה מקבלת הנכס אילן נוכח לדעת כי המרצפות מוגדרות כסוג ב', חלקן פגומות וחלקן שקעו והעבודה לא נעשתה באופן מיקצועי. אילן דרש להחליף את כל הריצוף בבית שרכש מהקבלן גרשון ועל חשבונו של הקבלן.
בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?א. גרשון הקבלן אינו חייב להחליף את המרצפות כי הן אינן מהוות אי התאמה והן באיכות טובה, ובכך הוא קיים את חיוביו כלפי אילן.
ב. על גרשון הקבלן לבצע תיקון והחלפת המירצפות בדירת אילן, מאחר שהיה עליו למסור את הדירה לאילן מחומרים באיכות גבוה.
ג. גרשון הקבלן אינו חייב להחליף את המרצפות, מאחר שהרוכש אילן היה צריך להיעזר במפקח בנייה ולהפנות את תשומת ליבו של הקבלן לכך שהמרצפות אינן תקינות.
ד. על גרשון הקבלן לבצע את תיקון המרצפות בחלקים בהם הריצוף שקע בלבד. - לד"ר ברנע פלסטיקאי ידוע, בית עסק המשמש מזה 8 שנים כקליניקה רפואית בעלת שם לטיפולים קוסמטיים, וניקראת בשם המסחרי "מדיקל ברנע". ד"ר ברנע הינו דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר.לימים , ד"ר ברנע החליט למכור את בית העסק לד"ר שנקר הפלסטיקאי .
בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. בחלוקת דמי המפתח שיתקבלו בתמורה למכירת הקליניקה עם בעל הבית, ד"ר ברנע רשאי לנכות שני שלישים עבור המוניטין של בית העסק מהסכום הכללי של דמי המפתח שיקבל ד"ר מד"ר שנקר.
ב. בחלוקת דמי המפתח שיתקבלו בתמורה מהקליניקה עם בעל הבית, ד"ר ברנע לא יוכל לנכות עבור המוניטין של בית העסק מהסכום הכללי של דמי המפתח שיתקבל מד"ר שנקר.
ג. בחלוקת דמי המפתח שיתקבלו בתמורה מהקליניקה עם בעל הבית, ד"ר ברנע רשאי לנכות עבור המוניטין של בית העסק מהסכום הכללי של דמי המפתח שיקבל ד"ר שנקר, וזאת בתנאי שהשם המסחרי "מדיקל ברנע" לא ישתנה.
ד. בחלוקת דמי המפתח שיתקבלו בתמורה מהקליניקה עם בעל הבית, ד"ר ברנע יוכל לנכות סכום שיקבל מד"ר שנקר עבור המוניטין של בית העסק מהסכום הכללי של דמי המפתח שיקבל. ד"ר שנקר יוכל לשנות את השם המסחרי של בית העסק ל"מדיקל שנקר".
9. בבית משותף בבת-ים יש 8 דירות מגורים; 4 דירות בנות 3 חדרים בשטח של 80 מ"ר כל אחת, ו- 4 דירות נוספות בנות 3 חדרים בשטח 65 מ"ר ועוד 15 מ"ר גזוזטרה (מרפסת) לכל אחת. ועד הבית החליט לבצע שיפוצים ברכוש המשותף, שמטרתם איטום הגג וצביעת הבניין, ועל כל בעל דירה לשלם לפי חלקו ברכוש המשותף.
בנסיבות העניין, מהו המשפט הנכון ביותר בהתייחס לאופן חלוקת התשלום בין הדיירים עבור השיפוץ?
א. מאחר שכל הדירות בבניין הינן בגודל זהה של 3 חדרים, התשלום יתחלק באופן זהה בין כל הדיירים.
ב. מאחר שכל הדירות בבניין הינן בשטח זהה של 80 מ"ר, התשלום יתחלק באופן שווה בין כל הדיירים.
ג. ארבעה בעלי דירות בבניין ששטח דירתם 65 מ"ר ישלמו פחות, מאחר ששטח הגזוזטרה לא יובא בחשבון.
ד. בשיפוץ הבניין אין קשר לחלקם של בעלי הדירות ברכוש המשותף ועל כל דייר לשלם שמינית מהסכום.
10. ליוחנן יתרת הלוואה מובטחת במשכנתא ע"ס 75,000 ₪. הוא הגיע להסדר עם בנק "משכנתאות לעם" כי אם יפרע את יתרת המשכנתא בתוך שבוע, הבנק לא יגבה מימנו עמלה בסך 2,000 ₪ בגין פירעון מוקדם. יוחנן אירגן את הסכום לפירעון, אך לפתע פרצה שביתה כלכלית בסניפי הבנק ללא מועד סיום. יוחנן חשש כי יפסיד את ההטבה בגין הפירעון המקדם ובכל מיקרה רצה לפדות את המשכנתא.
בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר:
א. בפירעון של יתרת משכנתא הבנק אינו רשאי לוותר על עמלת פירעון מוקדם.
ב. יוחנן יוכל לפנות למפקח על הבנקים בבנק ישראל, האחראי על תפקוד הבנקים, ולהפקיד בידיו את יתרת המשכנתא.
ג. יוחנן יוכל לפנות לרשם המקרקעין ולהפקיד את יתרת המשכנתא בידיו.
ד. במקרה של שביתה אין אפשרות לפרוע את המשכנתא.
תשובות: 1.ד, 2.ב , 3.ב, 4.ג, 5. א, 6. א, 7. ב, 8. ד, 9. ג, 10. ג.
עו”ד ומתווך נדל"ן נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות’ עורכי דין עוסק במשפט מסחרי מאז שנת 2004.
