ראול סרוגו: "אנחנו מתקרבים לזינוק במחירי הדיור"

הסיבות המרכזיות שמונה ראול סרוגו לתחזית הקודרת: "זינוק של 10% במכירת דירות וירידה של 10% בהתחלות הבניה מתחילת השנה שתגדל בשל פגיעה בתמ"א 38, דעיכת מחיר למשתכן שתחזיר עשרות אלפים לשוק החופשי וירידה של 25% בריבית המשכנתאות בשנתיים, שעלולה להפוך לצניחה אם יתממשו התחזיות למשבר כלכלי עולמי"

"התארכות הרכבת הממשלה לאחר שנה של אי ודאות פוליטית שפוגשת השפעות מסוכנות שכבר קיימות בשוק הדיור, צפויות להביא להתפרצות מחירי דירות בחודשים הקרובים". כך הזהיר הבוקר (שלישי) נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו במפגש עם קבלנים לקראת ראש השנה שבו חשף נתונים של אגף הכלכלה בהתאחדות על צבר השפעות שצפויות להביא לעליות מחירי דירות מהותיות.

סרוגו מסר, "אנחנו כבר בתהליך עליה מהותית במכירת דירות. ניתוח שלנו את נתוני למ"ס מלמד שקצב מכירת הדירות החדשות מתחילת 2019 עומד על כ-3,200 דירות בחודש – 25% יותר מבשנה שעברה. מכירת דירות חדשות בשוק החופשי עומדת על כ-1,900 יחידות בחודש מאז תחילת 2019 – כלומר, 10% יותר מבשנת 2018. השורה התחתונה היא שהמחצית הראשונה של 2019 כבר מצביעה על עליית מחירי דירות בקצב שנתי של 4.3% בשנה שבהחלט עלול לגדול מאוד עד סוף השנה".

"השפעת מערכת בחירות הארוכה באה לידי ביטוי בעיקר בתרומה לירידה בהתחלות הבניה. בכל אחת משש מערכות הבחירות האחרונות ירד היקף התחלות הבניה בכ-25%, מתחילת מערכת הבחירות ועד אחרי הרכבת הממשלה. את חלקה של מערכת הבחירות האחרונה נדע בהמשך השנה", ציין סרוגו.

מהנתונים שהוא הציג לקבלנים עולה כי בשנים 2012-2016 עלה מספר התחלות הבניה בכ-30% (כ-8% בכל שנה). "זה קרה בגלל שהממשלות לא יצאו בתוכניות גדולות לשוק הדיור ולא התערבו בשוק. את עיקר הגדלת שיווקי הקרקעות בתקופה זו ניתן לייחס לייעול מסוים בעבודת רמ"י. מאז תחילת שיווקי 'מחיר למשתכן' בשנת 2018 ועד היום נרשמה ירידה של 10% בהתחלת הבניה".

את המגמה של ירידה בהתחלות הבניה צפויה לדבריו להחמיר פגיעה בתוכנית תמ"א 38 שעלולה להוסיף 11% נוספים לירידה במספר הדירות שיבנו השנה. "נושא זה ניתן לטיפול מהיר – הממשלה הבאה חייבת לכנס מיד עם כינונה את הוועדה הארצית לתכנון והבניה ולקבוע תקופת הארכה של 5 שנים להשלמת בניית כל פרויקטים שנמצאים בצנרת במסגרת התמ"א, וליצירת תוכנית שלמה וישימה שתחליף אותה", הוא העריך.

לצד אלה, מזהיר סרוגו, שדעיכת תכנית "מחיר למשתכן" מוסיפה שמן לבעירה שעלולה להתפרץ בשוק הדיור. "יש 80,000 נרשמים שטרם זכו בדירה וחלקם צפוי לחזור לשוק החופשי. ההגרלות הגדולות של התוכנית הן אלו שהביאו במישרין לעצירת עליות המחירים שנמשכו ברצף מאז 2008".

לפי סרוגו, "לכל אלה יש להוסיף השפעה צפויה של ירידה בריבית המשכנתאות. בשנה האחרונה היא הורדה בנקודת אחוז בריבית הממוצעת – שמשמעותה ירידה של 25% בגובה הריבית בפועל. זה בא לאחר ירידה כפולה מזו בשנתיים האחרונות. ריביות נמוכות מגדילות ביקושים ויהוו תמריץ לחזרת משקיעים לשוק, למרות ניסיון הממשלות למנוע זאת. שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בשנתיים האחרונות עומד על 13% מהעסקאות. לאור התשואות הנמוכות בשוק והאפשרות של מיתון או משבר כלכלי עולמי, סביר להניח שכניסה מחדש של משקיעים לשוק כבר החלה ותורגש מאוד בחודשים הבאים".

סרוגו סיכם ואמר: "המערכת הפוליטית המתנדנדת מהווה עבור הרבה מאוד אנשים שישבו על הגדר שנתיים וחצי, טריגר לקום ולצעוד אל משרדי המכירות ואנחנו כבר מרגישים את השינוי בשטח. מצד אחד אסור שממשלה הבאה תייצר תכנית מונעת בניה, ואסור שיפורקו מטה הדיור והותמ"ל שצפויים יחד לשחרר לשוק עשרות אלפי דירות במהירות גדולה שכו נחוצה בו. הפעולה הכלכלית הראשונה שעל ראש הממשלה הבא לבצע היא לתת הוראה לכל הגורמים הרלוונטיים לתכן ולמכור מידית קרקעות בכל אזורי הביקוש המרכזיים בהיקף שיגיע בשנה הקרובה."