העליון הכריע בין הערת אזהרה לעיקול מהוצאה לפועל

נועם קוריס 21 בנובמבר 2021 - בשעה: 18:15

187 21 דקות לקרוא

בית המשפט העליון הכריע היום (21.11.21) בערעור שהוגש לפניו בקשר עם נכס מקרקעין שעליו נרשמה מחד הערת אזהרה, ומאידך הוטל עליו עיקול במסגרת הליכי הוצאה לפועל.

ועוד כמה מאמרים שכתבתי:

עדיין לא נרשמתם? לחצו כאן והצטרפו לרשת החברתית החדשה של ישראל

הערעור נסוב על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטת א' דגן) מיום 3.2.2020 בה"פ 66112-11-18, בו נדחתה עתירת המערער להצהיר בהתאם לסעיף 34(ב) לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 (להלן: חוק ההוצל"פ או החוק), כי בית המגורים בשטח 230 מ"ר שמורכב משתי קומות על מגרש 7/9, הידוע כחלק מחלקה 7 בגוש 8708 בכפר מייסר (להלן: הנכס), הינו בבעלות משיב 1 (להלן: המשיב) שלטובתו רשומה הערת אזהרה משנת 2001 מכוח הסכם מכר (להלן: ההסכם) שערך עמו אביו המנוח מר אחמד יוסף עמארנה שנפטר בשנת 2011 (להלן: המנוח).

• זאת ההזדמנות שלך! נסדר לך קריירה ונלווה אותך להצלחה - לפרטים נוספים לחצו כאן

המערער הוא נושה של המשיב בהליך הוצאה לפועל (תיק מס' 517101-08-15, להלן: תיק ההוצל"פ) שנפתח על בסיס פסק דין שניתן נגד המשיב בבית משפט השלום בחיפה (ת.א. 28659-03-13) מיום 29.7.2015, בו חויב המשיב לשלם למערער סך של 625,000 ש"ח. במסגרת תיק ההוצל"פ, נרשם לבקשת המערער עיקול על זכויות המשיב בנכס לפי סעיף 34(א) לחוק ההוצל"פ. המערער ביקש לממש את העיקול ולשם כך ביום 13.3.2016 הגיש בקשה למינוי כונס נכסים על הנכס. או אז, העלה המשיב טענה לפיה דין הערת האזהרה שנרשמה לטובתו להימחק מפני שאין לו זכויות בנכס הואיל ולא שילם בפועל למנוח את התמורה המוסכמת או כל חלק ממנה כפי שהתחייב בהסכם עימו. המערער טען מנגד כי המשיב העלה את טענתו בדבר היעדר זכות בנכס לראשונה כאשר הוגשה הבקשה למינוי כונס הנכסים, והיא מהווה טענה כבושה ולא מתיישבת עם העובדה לפיה המשיב ומשפחתו גרים בנכס ונוהגים בו מנהג בעלים מבלי לשלם למאן-דהוא שכר דירה במשך שנים. אדרבה, משיבים 6-2 שהם אמו ואחיו של המשיב (להלן: המשיבים), היורשים יחד עמו בנכסי המנוח, לא פעלו במשך 17 שנה בדרך כלשהי למחיקת הערת האזהרה לטובת המשיב ולמינוי כונס נכסים מטעמם, וכן מעת פטירת המנוח לא פעל המשיב או מי מהמשיבים להוצאת צו ירושה.

נוכח האמור, המערער פעל כדי למנוע מצב של הברחת הנכס. לשם כך פנה המערער לבית המשפט לענייני משפחה בחדרה וביקש למנות מנהל עיזבון זמני מטעמו על הנכס (ת"ע 48076-01-17). בית המשפט לענייני משפחה קבע כי המערער לא הוכיח שהמשיבים נמנעים בכוונה מהוצאת צו ירושה כדי להימנע ממימוש הנכס ודחה את בקשתו. ערעור שהגיש המערער לבית המשפט המחוזי בחיפה על ההחלטה האמורה נדחה ביום 15.5.2018 לאחר שהמערער חזר בו ממנו בהמלצת בית המשפט (עמ"ש 9085-09-17). על כן, משלא נותרה לו ברירה, הגיש את התובענה מושא הערעור שלפנינו לבית המשפט המחוזי, זאת מכוח סעיף 34(ב) לחוק ההוצל"פ, לפיו "בית המשפט רשאי, לבקשת הזוכה ולאחר ששוכנע שמקרקעין שאינם רשומים על שם החייב הם של החייב, להצהיר על כך ולצוות על עיקולם".

המערער חזר על טענותיו בתיק ההוצל"פ וטען כי קיימים בעניין אותות מרמה המעידים כי המשיב בחר במכוון לא להשלים את רישום הבעלות בנכס על שמו במרשם המקרקעין, הגם שהוא גר בו שנים רבות עם משפחתו; הוא לא שילם לאיש שכר דירה עבור שהותו בנכס; והנכס רשום על שמו במועצה האזורית מנשה. גם המשיבים אינם מזדרזים לפנות את המשיב מהדירה ולמחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתו חרף הסכסוך הקיים עמו. כל זאת מתוך רצון של המשיבים ושל המשיב יחדיו להכשיל את נושיו של המשיב בגביית החובות המגיעים ממנו.

מנגד, המשיב הודה בתשובתו לבקשה שאכן התקשר בהסכם עם אביו בשנת 2001 לרכישת דירה אחת מתוך השתיים בנכס (להלן: הדירה), אך הואיל ולא אושרה לו הלוואה מובטחת במשכנתא, לא יכול היה לשלם ולא שילם בפועל את התמורה המוסכמת עבור הדירה. משכך, לטענתו, אין לו זכות להירשם כבעליה של הדירה ודינה של הערת האזהרה שנרשמה לטובתו להימחק. לטענתו, גם רישומו כמחזיק בדירה במועצה האזורית אינו מוכיח דבר, שכן הדירה הייתה רשומה על שם אביו עד אשר מאן-דהוא, וככול הנראה המערער עצמו, גרם לשינוי הרישום בשנת 2016, כך שאין רבותא ברישום זה כראיה להחזקתו, המוכחשת, בנכס. עובדתית, טען המשיב כי הוא כלל לא גר בדירה אלא מתגורר בעיר לוד יחד עם אשתו בדירות שכורות למיניהן.

המשיבים טענו בתשובתם כי הדירה שנמכרה בהסכם היא דירה בקומה שנייה בשטח של 114 מ"ר בנכס ולא שתי הקומות, כטענת המערער. כמו כן, הסכסוך בינם לבין המשיב נובע מכך שהמשיב לא שילם את התמורה המוסכמת עם המנוח עבור הדירה. אם המשיב אכן ישלם להם את חלקם בתמורה כיורשיו של המנוח, הוא יוכל לרשום את הדירה העליונה (בלבד) על שמו ולהתגורר בה. ברם, כל עוד לא יעשה כן, הם סבורים כי דין הערת האזהרה להימחק. כמו כן, גם לטענת המשיבים, המשיב לא גר בדירה בפועל ולכן לא משלם שכר דירה; ורישום הדירה על שם המשיב במועצה האזורית נעשה ככל הנראה על ידי המערער ואינו תואם את המציאות.

בית המשפט המחוזי דן תחילה בעניין רישום הדירה על שם המשיב בספרי המועצה האזורית. נקבע כי מהראיות והמסמכים שהוגשו, עולה כי לאחר מכירת הדירה על ידי המנוח למשיב, הודיע המנוח למועצה, ככל הנראה, שדירה אחת מתוך שתי הדירות בנכס היא שלו והדירה השנייה היא של המשיב. אלא שבשנת 2002 שלח המנוח מכתב למועצה בו ביקש להירשם כמחזיק של שתי הדירות ולא נמצאה דרישת שינוי שם בשנים שלאחר מכן עד שנת 2016. מכאן הסיק בית המשפט כי שינוי הרישום בשנת 2016 משם המנוח לשם המשיב, לאחר פטירת המנוח בשנת 2011, נעשה ביזמת המערער, ומבלי שהיתה פניה של מי מהמשיבים אל המועצה. עם זאת נקבע כי אין בשינוי שם המחזיק ברישומי המועצה ואין ברישומי המועצה בכלל, כדי לשפוך אור על השאלה העובדתית מי היה המחזיק בדירה בפועל במהלך השנים, שכן לא הוכח שהמועצה עשתה בדיקה כלשהי בשטח אלא הסתמכה על הדיווחים שנמסרו לה בלבד.

בשאלה האם שולמה או לא שולמה התמורה בסך 200,000 ש"ח על ידי המשיב למנוח, למערער לא הייתה כל ידיעה וטענתו לפיה התמורה שולמה הייתה מבוססת על סברה בלבד. מנגד, הן המשיב והן המשיבים העידו שהתמורה לא שולמה מפני שהמשיב לא זכה למימון שייחל לקבלו מהבנק. גרסה זו של אי תשלום התמורה או חלק ממנה לא נסתרה. עם זאת, בשאלה אם המשיב החזיק בפועל וגר בדירה, הראיות שהוצגו לימדו כי גרסת המשיב לא הייתה קוהרנטית אלא מלאת סתירות. בית המשפט השתכנע כי המשיב החזיק בדירה לתקופות שונות במהלך השנים החל משנת 2002. גרסת המשיב לפיה הדירה לא היתה ראויה לשימוש משנת 2002 ועד 2017 לא נתקבלה על דעת בית המשפט, לא הייתה אמינה בעיניו ולא עלתה בקנה אחד עם שאר הראיות. בשים לב למכלול הראיות בית המשפט הסיק, כי חרף ניסיונו להרחיק עצמו בעדות פתלתלה ולא אמינה, המשיב נוהג בדירה מנהג בעלים החל משנת 2002 עד היום לסירוגין והמשיבים אינם מפריעים לו לעשות כן, מתוך ציפייה שהוא ישלם את התמורה שטרם שולמה ואז זכויותיו בדירה תרשמנה על שמו.

אלא שחרף האמור, נקבע כי אין די במנהג הבעלים שנוהג המשיב בדירה כדי לסייע למערער לקבל את הסעד המבוקש על ידו, ועתירתו נדחתה מכמה טעמים:

ראשית מפני שהמערער עתר להצהיר כי הדירה בקומה הראשונה בשטח 230 מ"ר היא בבעלות המשיב. ברם, בהסכם שנכרת בין המשיב לבין המנוח, נמכרו לו רק הזכויות בדירה בקומה העליונה של הנכס בשטח של 114 מ"ר.

שנית, בית המשפט קיבל כעובדה על יסוד עדויות המשיבים והמשיב, כי התמורה לא שולמה. על כן, עצם קיומה של הערת אזהרה לטובת המשיב אינו מספיק לצורך רישום זכויות בעלות על שמו. הערת האזהרה משקפת זכות להירשם כבעלים עם מילוי תנאי ההסכם. מנגד, גם אם לא שולמה תמורה וגם אם העסקה לא דווחה לשלטונות המס, אין בכך כדי להביא לבטלות ההסכם. משמעות אי תשלום תמורה הוא כי ההסכם הופר ובידי הנפגע האפשרות לבטלו. לצורך ביטולה, והגם שלפי הראיות, המשיב מצוי בהפרה יסודית, יש צורך לבטל את ההסכם באופן מפורש ובזמן סביר כדרישת הדין. אלא שבענייננו, לא הוכח שההסכם בוטל, לא בזמן סביר ולא בכלל. להיפך, המשיבים מוכנים שהדירה תירשם בבעלות המשיב, אך זאת רק אם ישלם את התמורה בסך 200,000 ש"ח המגיעה ממנו, ומכאן שהם מחזיקים בדעה שההסכם שריר וקיים והם מעוניינים באכיפתו. מכאן הסיק בית המשפט כי המשיב יהיה רשאי להירשם כבעלים, אך זאת רק לאחר שימלא את התחייבויותיו בהסכם. ברם, לעת הזו וכל אימת שלא ישלם את התמורה, לא ניתן להכריז עליו כזכאי להירשם כבעליה של הדירה. הזכות להירשם כבעלים בעתיד כפופה אפוא לתשלום מלוא התמורה, דיווח לשלטונות המס ועמידה בכל דין אחר.

שלישית, נקבע כי סעיף 34 לחוק ההוצל"פ יוצר הבחנה בין מצב בו מקרקעין רשומים על שם החייב (לרבות מצב בו רשומה הערת אזהרה לטובתו) לבין מצב בו המקרקעין רשומים על שם מישהו אחר וצד השלישי טוען שהם בכל זאת של החייב. סעיף 34(ב) לחוק נועד למקרים שבהם חייבים מבקשים להתחמק מנושיהם על ידי העברת נכסים לזולתם. בענייננו השתמש הרשם בסמכותו לפי סעיף 34(א) לחוק והורה על עיקול הנכס בהינתן רישום הערת אזהרה לטובת המשיב. משכך, שימוש המערער בסעיף 34(ב) לא היה נכון מבחינה משפטית.

כך או כך, נקבע כי למשיב זכות אובליגטורית להירשם, אך זאת כאמור בבוא היום, כבעלים של הדירה בקומה העליונה בשטח 114 מ"ר בנכס, בכפוף למילוי התחייבויותיו בהסכם וחובותיו בדין, ולאחר פירוק שיתוף במקרקעין או הסכמי חלוקה ושימוש בחלקה שיש לה בעלים משותפים לרוב. ברם, נכון לעת מתן פסק הדין, אין לו למשיב זכות להירשם כבעלים של הדירה שרכש ועל כן המערער אינו יכול לפעול למימושה. לפיכך הבקשה נדחתה.

תמצית טענות הצדדים בערעור

המערער טוען כי בית המשפט המחוזי טעה כאשר קבע שאין למשיב זכות להירשם כבעלים של הדירה ואין לאפשר לו להמשיך בהליכי המימוש. הרי גם המשיב וגם המשיבים מודים בכך שהדירה נמכרה למשיב והסכם המכר לא בוטל. חרף הפרת ההסכם על ידי המשיב, המשיבים אינם פועלים לסילוקו מהדירה. במצב דברים שכזה הגיעה העת "להחליף את הסוסים" בלשונו של המערער, ולאפשר לו למנות כונס נכסים על הדירה ולרשום את הזכויות בה על שם המשיב באופן שיאפשר לנושיו להיפרע ממימושה. על פי הכרעת בית המשפט המחוזי, למשיב זכויות אובלגטוריות בנכס, אך אין זה באינטרס שלו ושל המשיבים לגמור את העסקה ברישום.

מנגד, טענו המשיב והמשיבים כי לא הוכח שהמשיב התגורר בדירה. כמו כן, קיים סכסוך בין המשיבים לבין המשיב בעניין תשלום התמורה עבור הדירה, אך סירובם של המשיבים לפעול לביטול ההסכם אינו מעניק למשיב זכויות מעבר לזכויות האובלגטוריות שבחיקו. אדרבה, אם בכלל, בשל הפרת ההסכם על ידי המשיב, ההסכם מבוטל ואין לו כל זכות בדירה. בנוסף, הסעד המבוקש על ידי המערער על פיו בית המשפט ישתמש בסמכותו לפי סעיף 34(ב) לחוק, אינו מן העניין, שכן סעיף זה נועד למנוע הברחת נכסים על ידי חייב באמצעות העברתם לצדדים שלישיים, ואילו הסעד המבוקש על ידי המערער הינו פסק דין הצהרתי שהנכס שרכש החייב (המשיב) מצד שלישי (המנוח) הינו שלו. בשולי הדברים נטען כי לא תצמח למערער כל תועלת במתן הסעד המבוקש על ידו, נוכח ערך הדירה לעומת הכספים שהמשיב חייב היום למשיבים.

סעיף 34 לחוק ההוצל"פ קובע כך:

(א) רשם ההוצאה לפועל רשאי לצוות על עיקול מקרקעי החייב הרשומים על שמו וכן על עיקול זכויות החייב במקרקעין הנובעות מרישום הערת אזהרה עליהם לטובתו; לענין זה, "הערת אזהרה" – כמשמעותה בסעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

(ב) בית המשפט רשאי, לבקשת הזוכה ולאחר ששוכנע שמקרקעין שאינם רשומים על שם החייב הם של החייב, להצהיר על כך ולצוות על עיקולם.

(ג) […]

סעיף קטן (א) נועד לתת סעד לנושה כלפי חייב שנכס טרם נרשם על שמו בלשכת רישום המקרקעין וקיימת רק הערת אזהרה לטובתו. בהקשר זה נפסק מקדמת דנא, כי אין זה משנה כלל אם המקרקעין נמצאים בחזקתו של החייב אם לאו. די בכך שקיימת הערת אזהרה לטובתו (בר"ע 178/70 בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע"מ, פ"ד כה(2) 121, 135 (1971)).

לעומת זאת, תחולתו של סעיף קטן (ב) רחבה יותר, והיא מיועדת להעניק סעד לנושה גם כאשר אין לחייב, על פי הנשקף מרישום המקרקעין, זכויות רשומות כלשהן בנכס המקרקעין. סעיף זה נועד כפי שקבע בית המשפט בעניין ע"א 1680/03 לוי נ' ברקול, פ"ד נח(6) 941, 946 (2004):

"למקרים שבהם חייבים מבקשים לעקוף את נושיהם על-ידי העברת נכסים לזולתם. זו תכלית הסעיף, המתיר לבית-המשפט: '…לבקשת הזוכה ולאחר ששוכנע שמקרקעין שאינם רשומים על שם החייב הם של החייב, להצהיר על כך ולצוות על עיקולם'." (שם, עמ' 946).

יש בסעד זה מעין "הרמת מסך" מעבר לזכויות הקנייניות הרשומות במקרקעין (רע"א 3542/10 מדינת ישראל – אגף מכס ומע"מ נ' זייתון תעשיות שמנים בע"מ, פסקה 29 (18.5.2014); ע"א 8789/96 פולק נ' סיסמיקה חיפושי נפט בע"מ (בפירוק), פ"ד נג(5) 689, 701 (1999); ע"א 4/84 שטאל נ' עמידר, החברה הלאומית לשכון עולים בישראל בע"מ, פ"ד מג(1) 265, 272 (1989)). הסעיף אינו מבדיל בין צד שלישי "זר" לבין צד שלישי "קרוב". וכפי שהזדמן לי לומר באכסניה אחרת: "ויש שאף ייחסו לסעיף תכלית רחבה יותר, הכוללת גם את האפשרות להגיע לנכסי מקרקעין שלחייב זכויות בהן, מבלי שתוכח כוונה קונקרטית להברחת נכסים." (ד' מינץ "השותפות הנישואית והערבות ההדדית בין בני זוג בפשיטת רגל – עיון מחודש" דין ודברים ט 105, 123 (2015)).

במקרה זה, הערת אזהרה נרשמה לטובת המשיב ועל כן לכאורה יש ממש בטענת המשיב והמשיבים כי הסעיף הרלוונטי לענייננו הוא סעיף 34(א) לחוק וכי אין צורך להיזקק כלל לסעיף 34(ב). אלא מאי, המחלוקת שהתעוררה בין הצדדים היא בדבר תוקפה של הערת האזהרה, ויכולתו של המערער כנושה של המשיב לפעול למימוש הנכס בהתאם להערת האזהרה הרשומה על שמו לפי סעיף 34(א) לחוק.

ואכן, המעיין בבקשה שהוגשה לבית המשפט המחוזי לומד כי הבקשה כולה התמקדה בסעיף 34(ב) לחוק. עוד נלמד מעיון בכתבי הטענות שהוגשו לבית המשפט המחוזי כי, כאמור לעיל, עובר לפנייתו של המערער לבית המשפט המחוזי, הוא נקט בשני הליכים נפרדים כדי לממש את הדירה. שני הליכים אלו סוכלו בשל התנגדות המשיב בטוענו את אותה טענה, לפיה העסקה עם אביו המנוח בוטלה והלכה למעשה דין הערת האזהרה שנרשמה לזכותו להימחק. כך טען המשיב בהליך מינוי מנהל עיזבון לנכסי המנוח בבית המשפט לענייני משפחה וכך טען בתיק ההוצאה לפועל כנגד בקשת המערער למנות כונס נכסים מטעמו למימוש הדירה. וכלשונו של המשיב "היה עליו לבטל את הערת האזהרה" (סעיף 3 לתגובת המשיב מיום 20.6.2016 בתיק ההוצל"פ). אלא שבמסגרת תשובתו לבקשת המערער בבית המשפט המחוזי, החל המשיב לאחוז את החבל בשני קצותיו. בתחילה טען כי בקשת המערער למתן סעד לפי סעיף 34(ב) לחוק מיותרת, מכיוון שנרשם עיקול על הערת האזהרה שנרשמה לטובתו לפי סעיף 34(א) לחוק (סעיף 2 לתשובתו); אולם בהמשך טען כי אין תוקף להערת האזהרה שנרשמה לטובתו רק לשם קבלת משכנתא שלא התממשה (סעיף 18 לתשובה), ודינה להיבטל בעקבות ביטול ההסכם עם אביו המנוח (סעיף 29 לתשובה).

זאת ועוד, בדיון המקדמי שהתקיים בבקשה בבית המשפט המחוזי ביום 11.4.2019, המשיב אשר ייצג את עצמו חזר על עמדתו כי דין הערת האזהרה להיבטל, ואילו בא-כוח המשיבים טען באותה הזדמנות כי הבקשה מיותרת הואיל וכבר נרשם עיקול לטובת המערער לפי סעיף 34(א) לחוק על זכויותיו של המשיב בנכס. באותו דיון בא-כוח המשיבים אף הצהיר כי היה והמשיב אכן ישלם את התמורה לפי ההסכם, אין למשיבים התנגדות שהדירה תירשם על שמו. יתר על כן, במסגרת סיכומיהם שהוגשו לבית המשפט המחוזי ביום 14.1.2020, המשיבים אף הצהירו כי תינתן למערער האפשרות להשלים את העסקה בכפוף לתשלום התמורה (סעיף 73 לסיכומים).

שעה אפוא שהמחלוקת שבין המערער והמשיב – גם על פי השקפתו של המשיב – סבה סביב תוקפה של הערת האזהרה, אין להלין על המערער כי בחר לעתור למתן סעד לפי סעיף 34(ב) לחוק. אכן, חזית המריבה בין המערער לבין המשיבים היא אחרת, ולפי השקפתם של האחרונים, די לו למערער עם סעד העיקול שניתן לו זה מכבר במסגרת תיק ההוצאה לפועל לפי סעיף 34(א) לחוק. אלא שלשיטתם, על המערער (ולאו דווקא המשיב) לשאת בתשלום התמורה על פי ההסכם בין המשיב לבין המנוח ואז יינתן לו מבוקשו. בנסיבות אלו הגשת בקשה למתן סעד לפי סעיף מסוים במקום סעיף אחר, מאבדת מערכה. אדרבה, כאמור חזית המריבה התנהלה כולה סביב תוקפה של הערת האזהרה וזכותו של המשיב בדירה לפי סעיף 34(ב) לחוק, ולא במתן סעד על פי הערת האזהרה לפי סעיף 34(א) לחוק (וראו והשוו: ע"א 8570/09 חגולי נ' עיריית ראשון לציון (15.3.2011); ע"א 1184/04 קרויזר נ' שוורץ (15.4.2007); גבריאל הלוי תורת הדיון האזרחי – מהדורה מותאמת לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, כרך ג 458 (2019)). על כן, נכון להיום הפולמוס סביב התאמת הסעד שנתבקש במקור בכתבי הטענות אל מול הסעד המבוקש הלכה למעשה, אינו עוד לעניין.

ולגופו של עניין, בית המשפט המחוזי קבע כאמור כי הדירה הייתה ראויה למגורים והמשיב החזיק בה במשך תקופות ארוכות, התנהג ומתנהג בה כמנהג בעלים. כן עלה כי גרסתו של המשיב לפיה ההסכם בוטל לא נתקבלה, אלא גרסת המשיבים שההסכם לא בוטל וכי הם מוכנים להשלים את העסקה בכפוף לתשלום התמורה. הלכה למעשה עד אשר המערער הופיע בזירה, איש לא הלין על רעהו במשך שנים והמשיבים, שהם הנפגעים מהפרת ההסכם, מעוניינים בראש ובראשונה באכיפתו ולא בביטולו. ממצאים אלו הם ממצאי עובדה שנקבעו על בסיס חומר הראיות שהונח לפני בית המשפט המחוזי ועל בסיס חוסר המהימנות של המשיב בעיני בית המשפט, ואין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בהם, אלא במקרים חריגים וקיצוניים בהם נפלו פגמים מהותיים היורדים לשורשם של דברים (ראו למשל לאחרונה: ע"א 2079/20 עמותת ועידת המדעים וההשכלה האסלמית נ' פקיד שומה 3 ירושלים, פסקה 16 (27.10.2021); ע"א 1594/20 קלקודה נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 33 (29.8.2021); וכן ראו: ע"א 983/17 סעד נ' הימנותא בע"מ, פסקה 7 (25.11.2018); ע"א 450/17 אס.בי.אן הלבשה בע"מ נ' מדינת ישראל רשות המיסים, פסקה 34 (29.10.2019)). מקרה זה אינו נכנס לגדרם של אותם מקרים.

בהערת אגב ציין בית המשפט, כי ספק גדול בעיניו אם הדברים היו הפוכים, היינו שהמשיבים היו מבקשים היום לבטל את ההסכם בשל הפרתו על ידי המשיב, אם הדבר היה אפשרי נוכח הוראות סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 וסעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, הקובעות כי ביטול חוזה יעשה תוך זמן סביר לאחר שנודע לנפגע על עילת הביטול (וראו לשם דוגמה: רע"א 6774/19 אפרידר החברה לשיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית ראש העין, פסקה 31 (25.5.2021); ע"א 974/13 רמת נילי בע"מ נ' המועצה המקומית זכרון יעקב, פסקה 13 (2.4.2015); ע"א 7862/11 חברת התחנה המרכזית החדשה תל-אביב בע"מ נ' מרקור, פסקה 23 (1.10.2013)). אכן, במקרים רבים ניתן להחיות את זכות הביטול באמצעות מתן ארכה לקיום החוזה (ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ג 363-360 (2003)). ואולם יתכנו מקרים, ודומה שענייננו הוא אחד מהם, בהם אי-ביטול של הסכם תוך זמן סביר נחשב כוויתור על זכות הביטול (ע"א 2950/07 סולימאן נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל, פסקה 48 (26.10.2009); ע"א 7398/00 עו"ד גולדברג, כונס נכסים נ' ועד הנאמנים לנכסי הווקף המוסלמי בתל אביב-יפו, פ"ד נז(6) 730, 744 (2003)).

על כל פנים, בשים לב לממצאים העובדתיים שנקבעו על ידי בית המשפט המחוזי, אין הרבה מקום לספק כי הערת האזהרה במקומה עומדת ואין להורות על ביטולה – ככל שהיא נוגעת לדירה ולא לנכס כולו. אדרבה, יש לאפשר למערער להמשיך בהליכי המימוש ולמנות כונס נכסים מטעמו לשם כך. עם מכירתה של הדירה על המערער להעביר למשיבים את חלקם בתמורה המוסכמת לפי ההסכם בהתאם לחלקם בעיזבון המנוח, דבר שיעשה בפיקוח רשם ההוצאה לפועל. טענות המשיב כפי שעלו לפנינו בעניין "כדאיות העסקה", מחיר הדירה כיום והתמורה שתתקבל ממכירתו אל מול שיעור התמורה שהוא חייב כיום למשיבים, יישקלו על ידי כונס הנכסים שימונה במסגרת תיק ההוצאה לפועל.

בהתאם נקבע על ידי בית המשפט, כי יש לקבל את הערעור ולאפשר למערער לפעול. כן נקבע על ידי בית המשפט, כי יש לחייב את המשיב בהוצאות המערער בסך של 30,000 ש"ח ולהימנע מלתת צו להוצאות בעניינם של המשיבים.

עו”ד נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות’ עורכי דין עוסק בייצוג משפטי וגישור מאז שנת 2004.