דירה להשכיר: שאלת מיליון הדולר – לקנות או לשכור דירה?

אנשים רבים במהלך חייהם הבוגרים מתלבטים האם נכון להם לקנות דירה או לשכור דירה. ישנם יתרונות וחסרונות, לכל החלטה. על השאלה המרכזית בנדל"ן שמעסיקה רבים מאיתנו המתלבטים האם זה הזמן הנכון לקנות דירה או לשכור אנסה לענות בשורות הבאות.

ההתלבטות הכלכלית – לעיתים ההחלטה מלווה בהיעדר אלטרנטיבה אחרת אפשרית. כלומר אם אין לך את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה אז האלטרנטיבה של קנייה אינה אפשרית כלל וכלל . לפי הוראות בנק ישראל ההון העצמי הנדרש לדירה ראשונה עומד על 25 אחוז מערך הדירה ועל כן אנשים שאין ברשותם הון עצמי זה אינם יכולים לקבל משכנתא ולרכוש דירה בישראל. רק במקרים של תוכנית מחיר למשתכן שהסתיימה ותוכנית מחיר מטרה הייתה אפשרות לזוגות צעירים שלא הייתה ברשותם דירה לקבל משכנתא בגובה של תשעים אחוז ממחיר הדירה וזאת אם היה ברשותם הון עצמי של עשרה אחוז ובכפוף ליכולת ההחזר שלהם.

מהם היתרונות המרכזיים בהשכרה של דירה?

1. האפשרות לשינוי. לעיתים רבות אנשים מבקשים לבדוק את האזור ומקום המגורים לפני החלטה סופית על הרצון להתגורר שם. בעיקר כאשר עוברים לעיר חדשה, יישוב חדש, אזור חדש. לעיתים המציאות שונה מהציפייה ועל כן אנשים רבים מעדיפים לשכור נכס זמני לשנתיים שלוש לפני ההחלטה האם לרכוש נכס במיקום זה. תקופת זמן זו מאפשרת להם לבחון את המיקום, את חיי הקהילה, השכנים, רמת החינוך וכו'. רק לאחר תקופת מגורים בפועל, הם יוכלו לקבל החלטה האם זהו האזור והמיקום המתאים להם ביותר. עלויות המעבר והשינוי יחסית זניחות לעומת מצב של קנייה ומכירה של דירה בפרק זמן קצר, אם ההחלטה היא שהמציאות שונה מקו החשיבה.

2 . משקיעים רבים בנדל"ן מעדיפים לשכור דירה ומאידך להשקיע את הכסף שלהם בדירה להשקעה. מושג זה מכונה בנדל"ן BACK TO BACK . כלומר שוכרים ומשכירים " גב אל גב " . במקרים רבים ישנה הזדמנות להשקעה שנראית לנו יוצאת דופן כמו לדוגמה נכס המיועד להתחדשות עירונית, השקעה בדירה מעבר לים, קנייה של דירה במחיר שהוא מתחת למחיר השוק, דירה באזור שהוא בעל ביקוש גבוה לשכירות וכו'. ובמקביל השכרה של דירה באזור מגורים בו אנו רוצים לגור כאשר באותו האזור אין באפשרותנו לקנות דירה, לאור מחירי הדירות הגבוהים או לחלופין אין לנו את הרצון לרכוש את הנכס לאור שיקולים שונים.

1. לעיתים קרובות מחיר השכירות משקף הזדמנות נדל"נית מול האלטרנטיבה של רכישת הדירה כלומר אם מחיר הדירה גבוה מאוד מול השכירות היחסית נמוכה אפשר למצוא הזדמנות נדל"נית בלשכור את הנכס מול האפשרות לקנייתו. אפשר לראות זאת בעיקר בבתים פרטיים באזורים מסוימים כאשר עלות רכישת הבית היא גבוהה מאוד מול שכר הדירה המקובל באותו האזור ומשקפת תשואה נמוכה לבעל הנכס. במקרה כזה האלטרנטיבה הנדל"נית בקניית הנכס נעדרת היגיון כלכלי.

2. כיום עם התפתחות שוק שכירות ארוכת הטווח וכניסה של קרנות וחברות נדל"ן רבות לתחום השכירות לטווח הארוך בישראל בדומה למודל האמריקאי, יש אפשרות לשוכרים לשכור נכס לטווח ארוך ולא לחשוש שבעל הנכס יעלה את מחיר השכירות מדי שנה, יבקש למכור את הנכס או להוציאם מהדירה בכל גחמה שתהיה לו. הבעיה היא שתהליך זה מלווה לעיתים בצורך במסגרות חינוך חדשות לילדים, שינוי המרחק לעבודה וקושי גדול מאוד ביציבות לשוכרים. השינוי בתחום השכירות ארוכת הטווח אמור ליצור מהפך בשנים הקרובות בשוק השכירות בישראל ולהתאימו למקובל בעולם.

3. הקורונה והשלכותיה הביאו אנשים רבים לחשוש למקום עבודתם. תקופת הסגרים הקשה והחשש מאי הוודאות העתידית הביאה אנשים רבים לשאול את עצמן האם זהו הזמן הנכון לרכוש דירה כאשר מקום העבודה לא מובטח וישנו חשש לגבי העתיד. בתקופה כזו החלטה אם לרכוש דירה ולקחת מחויבות כה גדולה וארוכת טווח דחפה מתלבטים רבים לשכור דירה ולא לקנות דירה, כאשר העתיד לוט בערפל. גם העובדה שהרבה תעשיות יכולות לעבוד מהבית או ממרחק ולא מהמשרד הביאה לשינויי הרגלי מגורים משמעותיים כאשר אפשר לעבוד מרחוק ואין צורך לקנות דירה סמוך לאזור העבודה ולחסוך את השעות בפקקים. כלומר אפשר לגור לדוגמה בבאר שבע ולעבוד בתל אביב כאשר העבודה מתבצעת מרחוק ובזום ועלויות של רכישת נכס אינן רלוונטיות יותר להחלטה ולקשר בין מקום העבודה למקום המגורים .

6 .על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחירי הנדל"ן עלו מאז תחילת שנות ה 2000 בקרוב למאה אחוז בערכים ריאליים לעומת עלייה של כ-50 אחוז במחירי שכירויות בערכים דומים. נכון שבאזורים מסוימים בעיקר באזור המרכז השפלה והשרון העלייה במחירי שכר הדירה היא גבוהה יותר מול העלייה בפריפריה, שלא לדבר על העיר תל אביב שמתנהגת כמדינה בפני עצמה מבחינה נדל"נית. העובדה שמחירי הדירות עלו בצורה דרמטית שכזו בעיקר ב-15 השנים האחרונות והמחירים לא מפסיקים לעלות מאז כאשר גובה העלייה הוא הנתון היחידי שמשתנה משנה לשנה. עובדה זו מרחיקה אנשים רבים מהיכולת לרכוש דירה כאשר אין ברשותם כאמור את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה ומבחינה כלכלית, גם אם יש ברשותם את ההון העצמי הדרוש הם שואלים את עצמם האם זה נכון לרכוש דירה בשוק שבו העלייה במחירי הנדל"ן היא כפולה מהעלייה במחירי שכירויות.

פלח לא קטן באוכלוסייה בסקרים שונים מאמין כי מחירי הדירות עלולים בעתיד לרדת ואם כך למה למהר לקנות כיום אם אפשר לשכור ולחכות להזדמנות הנכונה לרכישה כאשר לתפיסתם עלולה להיות בעתיד תקופת שפל בנדל"ן. צריך גם לזכור שלא תמיד מחירי הנדל"ן עלו בישראל ובין השנים 2005-1995 מחירי

הנדל"ן ירדו ריאלית לאור המשבר הביטחוני והכלכלי המתמשך בישראל וגם בין השנים 88-68 הירידה לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עמדה על 7 אחוז בממוצע.

7 . על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ל 66 אחוז ממשקי הבית בישראל יש דירה בבעלותם מול נתון של כשליש מהאוכלוסייה שאינם מחזיקים בדירה ולכן שוכרים דירות. מעניין לומר שנתון זה תואם יחסית לממוצע באיחוד האירופי אולם נמוך ממדינות מזרח אירופה ששיעור הבעלות בהן נושק ל 90 אחוז. זהו אחוז גבוה יותר מגרמניה, בה שיעור הבעלות מתקרב ל 50 אחוז ושוק השכירות בה מפותח מאוד וגם מיפן ומהמדינות הסקנדינביות המוגדרות כמדינות סוציאליות במהותן.

8 . במקרה של עליית ריבית לוקחי המשכנתאות שרכשו דירה וקיבלו בעשור האחרון ריבית נמוכה לאור שיעורי הריבית הנמוכים בעולם, עלולים להתמודד עם החזרי משכנתא גבוהים שעלולים "לחנוק " אותם מול שוכר הדירה שאינו מושפע משינויי ריבית בשוק הנדל"ן.

9 . כשהתשואה על רכישה של דירה בישראל היא כל כך נמוכה ואינה עולה על 3 אחוז במקרה הטוב שוכרים רבים מעדיפים להשקיע את כספם בהשקעות אלטרנטיביות שבהן התשואה גבוהה יותר לדוגמה שוק המניות שמכפיל את עצמו בממוצע מדי עשור. לכן אזרחים כאלו מעדיפים לשכור נכס ו"לעבוד" עם כספם בהשקעות אלטרנטיביות.

הכותב: ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית.