התחדשות עירונית היא אחד הפתרונות הטובים והמבוקשים ביותר בתחום הנדל"ן. מעבר למתן מענה למצוקה אמיתית, מדובר גם בבשורה מעוררת לשכונות הוותיקות והזקנות בערים השונות. לתהליך ההתחדשות העירונית יש שתי תכניות שונות, וזה הזמן להכיר כל אחת מהן, ולעמוד על ההבדלים
זאב נחמנזון
תכניות המתאר הארצי, או כפי שאנו כבר מכירים בשם תמ"א, כבר אינן מייצרות רעידת אדמה בשוק הנדל"ן, אבל הסיבה העיקרית להתהוותן היא רעידות אדמה. וחשוב לא לטעות, המיקום של ישראל על השבר הסורי אפריקאי הוא נקודת תורפה של המדינה, ובעבר, כבר חווינו רעידות אדמה קשות שתבעו קורבנות רבים.
• זאת ההזדמנות שלך! נסדר לך קריירה ונלווה אותך להצלחה - לפרטים נוספים לחצו כאן
ב-1927, פחות ממאה שנים אחורה, נהרגו ברעידה כזו 285 בני אדם. אמנם, מאז הבנייה השתפרה פלאים אך גם בימים אלו, קיימים בארץ המון בניינים ישנים מאד, בני למעלה מ-50 שנה, ומעבר לכך שהם לא בטוחים – הם גם לא בנויים בתקנים המתבקשים של היום. ראשית, במציאות של היום מחייבים התקנת ממ"ד בכל דירה, שגם אמור להגן על יושבי הבית מפני רעידות אדמה, וגם מפני מתקפות טילים, שככל שהזמן עובר משאירים לנו פחות ופחות זמן לרוץ למקלטים. נוסף על כך, קיים צורך קריטי לחזק ולשקם את המבנים עצמם. על מנת לתת מענה לבעיה הזו, ועל הדרך למצוא פתרון נוסף למצוקת הדיור, נהגתה תוכנית המתאר, תמ"א 38, ומעט אחריה תמ"א 38 2 , או שכפי שקוראים לה "פינוי בינוי" אבל לפני שנגיע אליה, נתחיל עם הסבר אודות התכנית המקורית.
דירות מעל ומעבר
באופן כללי, הרעיון של תכנית תמ"א 38 הוא פשוט: קבלן, או יזם נדל"ן, מסכם עם בעלי דירות בבניין ישן על שיפוץ כולל של המבנה, מהיסודות, דרך קירות התמך, התשתיות והחזית. בנוסף, הוא משפץ ומשדרג כל דירה בבניין ומתאים אותה לתקן המגורים העדכני. אותו יזם גם נושא בעלות מלאה של הבניה והשיפוץ, ויתרה מזו – באם בתקופת השיפוץ הדיירים נאלצים להשתכן בדיור חלופי – עליו לממן גם אותו. מדובר בעלויות גבוהות מאד אך התמורה אמורה להיות גבוהה יותר: במהלך השיפוץ של המבנה היזם מוסיף 2 קומות לבניין ובונה בהן דירות נוספות. בדרך כלל מדובר בארבע דירות אך לעיתים זה גם יותר. הדירות הללו מועברות לבעלותו המוחלטת של היזם, והוא רשאי למכור אותן, להשכיר אותן לדיירים אחרים ובמקרים מסוימים גם לגור באחת הדירות.
על פניו נוצר מצב של WIN WIN: בעלי הדירות הישנות מקבלים דירה משופצת, משודרגת ותקינה, היזם מקבל תגמול הולם מאד, העירייה מקבלת הצערה של השכונות הוותיקות בעיר באמצעות כניסת "דם חדש" ומשפחות צעירות, והמדינה מקבלת עוד יחידות דיור שמקטינות, גם אם במעט מאד, את מצוקת הנדל"ן.
אך בפועל לא מדובר בהליך פשוט, בישראל כמו בישראל, הבירוקרטיה שולטת. עניינים משפטיים, אישורים והסכמים מביאים את תהליך אישור התמ"א לסחבת שיכולה להיגרר גם שנתיים ואפילו שלוש. אם נוסיף לכך את תקופת השיפוץ שנמשכת גם היא בין שנה וחצי לשנתיים, נקבל פרויקט של 4 שנים.
בצד הבירוקרטיה, הרבה מאד "יזמים" שמנסים לנצל הזדמנויות קפצו על העגלה והם מציעים דברים שאין מאחוריהם כלום, ללא כל גיבוי כלכלי וידע מקצועי. במקביל לכך, נוצרת תחרות קשה על ליבם של בעלי הדירות, ותכניות המתאר שכל יזם מציע כוללות דברים אחרים, עם חומרי גלם אחרים וברמות עבודה אחרות. ככלל, יזם בפרויקט תמ"א 38 אמור לתת לדיירים דירה משופצת בבניין מחוזק. ממ"ד בחדר נוסף, מרפסת וחניה. בנוסף, היזם אמור לדאוג לחצר בניין, הלובי, חדר הפחים ומעלית. יכולת המשחק בהצעה הזו גדולה ומאד קשה לפקח עליה. מנגד, גם דיירי הבניין אוהבים להתמקח ולדרוש יותר, ולעתים (או תמיד, בפועל) נוצרת אי הסכמה ביניהם, שמובילה לעיכוב התהליך, בו ניתן להתחיל רק לאחר חתימה והסכם מלא של כלל בעלי הדירות.
מתקומה לחורבן ושוב לתקומה
מה קורה אם בניין במצב מורכב או מסוכן מדי מכדי לחזק ולשפץ אותו? כשבמשרד השיכון והבינוי נתקלו בלא מעט מבנים כאלו, עלה צורך חלופי לתכנית תמ"א 38, וכך למעשה, שש שנים לאחר התכנית המקורית – נולדה תמ"א 38-2. פינוי בינוי במהותו דומה מאד לתהליך התמ"א המקורי, וגם בו כל העלויות מושתות על היזם. לעומת זאת, התכנית החדשה כוללת הריסה של הבניין עד היסוד והקמה של בניין אחר לחלוטין במקומו. ולכן, מדובר קודם כל בהליך עבודה ארוך משמעותית מאשר תמ"א 38, ושנית המישור האדריכלי מקבל דגש נוסף שכן הפעם נדרש תכנון מלא של הבניין החדש. דיירים רבים וגם יזמים בפרויקטים האלו מעדיפים להתקדם בתהליך פינוי בינוי, שכן יש להם יותר מרחב עבודה ויצירה, ובנוסף לכך, הם מקבלים תשתיות חדשות לחלוטין. עם זאת, ועדות התכנון המקומיות ובמקרים מסוימים גם הארציות מביעות התנגדות לפינוי בינוי, משום שזמן העבודה הרב והמורכבות של התהליך מייצרות עומסים ופגיעה ברמת החיים של התושבים האחרים בשכונה.
בשורה התחתונה, בשני המקרים ללא יוצא דופן, עבודה עם יזם מקצועי שיש לו ניסיון עם כמה פרויקטים של התחדשות עירונית שכבר צלחו ועברו לשלב האכלוס – היא שיקול קריטי להצלחת הפרויקט. ככל שההתנהלות של הדיירים מול היזם תהיה יותר ממוקדת ומקצועית, כך כולם ירוויחו מהפרויקט ויהיו מרוצים
