מהו פירוק שיתוף במקרקעין וכיצד הוא מתבצע בפועל?

פירוק שיתוף במקרקעין הוא זכות הנתונה לכל מי ששותף בנכס נדל"ן. זה קורה במשפחות הטובות ביותר ולפעמים הדרך הנכונה להפשיר את הנכס מקיפאונו.

שווי נכסי מקרקעין נוטה להיות גבוה ולכן, פעמים רבות, הבעלות עליהם שייכת ליותר מאדם אחד. שותפים במקרקעין, יכולים להיות בני זוג שבבעלותם דירה משותפת, בני משפחה שירשו נכס נדל"ן משותף, קבוצת אנשים שרכשו יחד מגרש גדול וכד'. טרם ביצוע פירוק שיתוף מומלץ להתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום.

בין השותפים נחתמים הסכמי שיתוף במקרקעין, במסגרתם מוסדרת חלוקת הנכס, אם זו דירה, בניין מגורים, שטח אדמה, מהו השימוש בו, אופן הניהול שלו ועוד. את ההסכם ניתן לעורך באמצעות עורך דין העוסק בתחום המקרקעין.

בנוסף, נקבעת בהסכם זכותו של כל אחד מהשותפים לפרוש מהשותפות, בכל עת שיראה לנכון ולמכור את חלקו למי מהשותפים האחרים, לכולם, או לצד שלישי.

פירוק שיתוף במקרקעין כמנוף לפיתוח

פירוק שיתוף במקרקעין הוא פתרון משפטי יעיל, במקרים שבהם חילוקי דעות בין שותפים בנכס המקרקעין, מביאים להקפאת השימוש בנכס ולפגיעה ביכול לפתח אותו ולהפיק רווחים.

מדינת ישראל רואה בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין, מנוף לפיתוח מקרקעין ברחבי הארץ ולכן תביעת פירוק היא הליך קצר ופשוט, יחסית להליכים משפטיים אחרים.

על פי חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, רשאים לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, כל בעלי המקרקעין, ובלבד שזכויותיהם רשומות בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל, בהחלטה חד-צדדית וללא קשר לגודל חלקם בנכס המשותף.

אם הסדירו השותפים מלכתחילה מנגנון לפירוק אפשרי של השיתוף, הפירוק ייעשה כפי שנקבע. במקביל, ניתן לאסור מראש בהסכם את פירוק השיתוף, אך רק עד לתקופה של שלוש שנים.

פירוק שיתוף במשק חקלאי

פירוק שיתוף של משק חקלאי הנמצא במושבים הינה סוגיה מיוחדת ושונה מפירוק שיתוף בקרקע רגילה. כאשר מבקשים לפרק שיתוף במקרקעין שהינם משק חקלאי חלים הוראות ודינים מיוחדים המגבילים את אפשרות הפירוק. כך למשל כאשר יורשים של משק חקלאי מבקשים לפרק את השיתוף בנחלה שירשו, יש לפעול בהתאם לסעיף 114 לחוק הירושה המורה כי המשק החקלאי ימסר ליורש אחד אשר יפצה את שאר היורשים. לאור מורכבות הסוגיה של פירוק שיתוף במקרקעין במושב מומלץ להתייעץ עם עורך דין מושבים הבקיא בהחלטות רשות מקרקעין ישראל, חוק המקרקעין וחוק הירושה.

באשר לגובה הפיצוי שעל היורש לשלם לשאר היורשים יכריע בית המשפט בהתאם לנסיבות.

באילו ערכאות דנים בפירוק שיתוף במקרקעין?

כאשר תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין עוסקת בנכס הרשום בטאבו, היא תוגש לבית משפט השלום ברשות בה נמצא הנכס, ותנוהל לפי הוראות חוק המקרקעין.

כשהנכס אינו רשום בטאבו, אלא ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, התיק ידון בבית משפט שלום או במחוזי, על פי שווי המקרקעין. תיק כזה ינוהל לפי הוראות חוק המיטלטלין.

כאשר השותפים במקרקעין הם בני משפחה, תביעת הפירוק תידון בבית משפט לענייני משפחה, ללא קשר לשווי המקרקעין, מומלץ לקבל ייעוץ מקדים על ידי עורכי דין, טרם הגשת תביעה.

דרכי חלוקת מקרקעין

הדרך הפשוטה והמועדפת לרוב לפירוק שיתוף במקרקעין, היא חלוקה "בעין", כלומר חלוקה פיזית של הנכס, מה שמתאפשר בעיקר כשמדובר בשטח אדמה לא בנוי. אפשרות נוספת לחלוקה פיזית של הנכס, קיימת כשהשותפות היא על בניין דירות, שניתן לחלק אותן בין השותפים. להשוואה מלאה בין חלקי השותפים במקרים כאלה, יכול בית המשפט לקבוע "תשלומי איזון".

אם לא ניתן לחלק פיזית את המקרקעין, או שחלוקה כזאת תגרום נזק למי מהשותפים, ניתן למכור הנכס לצד שלישי ולהתחלק ברווח.

פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

פירוק שיתוף במקרקעין מתרחש גם על רקע של גירושין, שבבעלות בני הזוג דירה משותפת. במסגרת הליך הפירוק, יכול אחד מהם למכור לשני את חלקו, או שניהם יכולים למכור את הדירה לצד שלישי ולהתחלק ברווח.

כשאין הסכמה בין בני הזוג לגבי חלוקת הנכס, ימונה מנהל להליך הפירוק, אך בית המשפט עשוי לעכב את ביצוע פירוק השיתוף בדירת המגורים, עד שיימצא לצדדים ולילדיהם, פתרון מגורים חלופי. כאשר המקרקעין הינם משק חקלאי במושב, בדרך לפירוק השיתוף הינה בהתמחרות בין בני הזוג או לחלופין מכירתו לצד ג.

התנגדות לפירוק שיתוף

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, עלולה גם להיעשות שלא בתום לב, אז יכולים שאר השותפים להתנגד ולהמציא ראיות, לשימוש לרעה בזכות לפירוק.

השותפים יכולים לטעון שהשותף המבקש לפרק, מונע ממניעי רווח בדרך לא הוגנת, על חשבונם. בית המשפט עשוי לסרב במקרה כזה לבקשת פירוק השיתוף ולפסוק לטובת שמירה על הבעלות המשותפת בנכס.

* אין באמור לעיל להוות תחליף לייעוץ משפטי.