המומחים הכלכליים מזהירים: "מחירי הדירות הפכו לפצצה חברתית מתקתקת"

מחירי הדירות בישראל ממשיכים לזנק ועלו בשנה האחרונה ב-19%. מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים יולי– אוגוסט 2022 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים יוני– יולי 2022, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-1.9% ובכך השלימו עלייה של 19.0% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. החודש נכנסה גם העיר תל אביב לראשונה להגדרה של "בועת נדל"ן", על פי מדד בועת הנדל"ן הגלובלי של בנק UBS שבדק את מחירי הנדל"ן למגורים ב-25 ערים מרכזיות ברחבי העולם. על פי המדד, מחירי הדיור בתל אביב כמעט שילשו את עצמם בין 2001 לבין 2017. שכר הדירה שמר על קצב עלייה לצד הגידול במחירי הרכישה, דבר ששיקף מחסור קשה בנכסים לדיור. לאחר תקופת תיקון קצרה ב-2018, חזר השוק לשלב נפיץ נוסף של קפיצת מחירים, על לכדי עלייה שנתית של 19%.

לצד הנתונים המדאיגים הללו, חלה ירידה בכמות העסקאות בחודש האחרון. מהנתונים של הכלכלנית הראשית ובנק ישראל עולה במפורש, כי מאז החלו העלאות הריבית, כמות העסקאות בשוק יורדת בכל חודש בטווח של בין 20%-30% לעומת החודש המקביל בשנה שעברה. יחד עם זאת, הירידה בהיקף העסקאות אינה מבשרת על ירידה במחירי הדיור.

במסגרת 'פסגת הנדל"ן אילת' דנו המומחים הכלכליים בהתנהגות צרכני הדירות בישראל ובהיעדר תכנית ממשלתית סדורה למאבק במחירי הדיור.

חנן פרידמן מנכ"ל בנק לאומי: "אין בישראל פתרון הולם של דיור בר השגה או דירות להשכרה לטווח ארוך ומאחר והציבור מעדיף ברובו בעלות על פני שכירות, קשה להניח שהממשלה תקדם מהלך משמעותי של בניית דירות להשכרה. אך הגאות במחירי הדירות היא מכשול להתפתחות החברה בישראל, לכן מוטלת על כולנו החובה למציאת פתרונות.
האתגר המשמעותי ביותר מולו ניצב זוג צעיר בבואו לרכוש דירה הוא גיוס ההון העצמי הנדרש בשיעור של 25% לפחות. חלק מהזוגות הצעירים נעזרים בהורים, חלק פודים חסכונות, אך רבים מהזוגות נאלצים להגדיל מינוף וליטול הלוואות משלימות מגופים חוץ-בנקאיים לטווחים קצרים יחסית, בריביות גבוהות ועם החזרים מכבידים. לזוגות אלה צריך להעמיד מקורות מימון שאינם מגדילים סיכון".

מנכ"ל מרכז הנדל"ן, דן קצ'נובסקי הצטרף לחששותיו של פרידמן מהמהלכים הכלכליים שמבצעות המשפחות בישראל: "עליית הריבית השפיעה על מאות אלפי משקי בית בישראל. מחירי הדיור הפכו לחבית חומר נפץ חברתית וכלכלית. בשנתיים האחרונות חל זינוק של שלושים אחוזים בשיעור המשפחות המפנות יותר משליש מהכנסתן הפנויה לטובת החזר המשכנתא. התקופה הממוצעת של משכנתאות חדשות עומדת על לא פחות מעשרים וחמש שנים. לבסוף, בשנתיים האחרונות חל זינוק של חמישים אחוזים בשיעור משקי הבית הנוטלים הלוואות בסיכון גבוה כפי שמגדיר אותן בנק ישראל, ושיעורן הכולל עומד על חצי מכלל נוטלי המשכנתאות".

לצד הביקורת על התנהגות הצרכנים, הצביעו המומחים הכלכליים על מה שבעיניהם על המהלכים הממשלתיים שצריכים להיעשות, בכדי להיאבק בעליית מחירי הדיור.

חנן פרידמן מנכ"ל בנק לאומי: "זה הזמן להפחית בירוקרטיה ולזרז הליכי תכנון ובניה, לא סביר שישנן בישראל 131 ועדות לתכנון ולבניה הפועלות במקביל, ושמשך הזמן הממוצע לקבל היתר בניה בארץ עומד על מעל 400 ימים, פי 3 מהזמן הממוצע במדינות מערביות אחרות. במקביל, צריך להפשיר קרקעות לבנייה בכל רחבי הארץ, יש בישראל עתודות קרקע שיכולות לתת מענה לאוכלוסיות רבות, לכן יש להבטיח לתושבים גישה מיטבית לתעסוקה ושירותים. האתגר המשמעותי ביותר מולו ניצב זוג צעיר בבואו לרכוש דירה הוא גיוס ההון העצמי הנדרש בשיעור של 25% לפחות. חלק מהזוגות הצעירים נעזרים בהורים, פודים חסכונות או נאלצים ליטול הלוואות משלימות מגופים חוץ-בנקאיים בריביות גבוהות ועם החזרים מכבידים. לזוגות אלה צריך להעמיד מקורות מימון שאינם מגדילים סיכון. אחד הפתרונות הניתנים ליישום הוא לחייב יזמים במסגרת מכרזי הקרקע להציע לכ-30% מהרוכשים, בכל פרויקט, הלוואת בולט להשלמת ההון העצמי הנדרש בריבית שתקבע מראש במסגרת המכרז. פתרון נוסף הוא העלאת שיעור המימון לדירה ראשונה – נכון לאפשר את הגדלת שיעור המימון מעל 75% אך ורק לרוכשי דירה ראשונה, עבור דירות בשווי של עד שני מיליון ₪."

מנכ"ל מרכז הנדל"ן, דן קצ'נובסקי: "על הממשלה שתקום להקצות את מירב המשאבים ותשומת הלב בכדי ליצור רביזיה משמעותית בתחום התחבורה והתשתיות שתקצר את משכי התכנון והביצוע של מיזמי התחבורה והתשתיות. לצד זה על הממשלה ליצור ודאות תכנונית שכוללת הליך בקרה על הקשר בין היזם לעירייה בצורה כזו שתייעל את לוחות הזמנים בהקמת פרויקט דיור חדש, עם מינימום סרבול והתקיירות. לבסוף על המדינה לטפח הליכים של שכירות ארוכת טווח. שוק השכירות המוסדית אחראי על בין עשרה לעשרים וחמישה אחוזים מכלל היצע הדירות, בעוד בישראל הוא אחראי על פחות מאחוז. עליית הריבית במשק, לצד התשואות הנמוכות מהשכרה, הכניסו את החברות הפועלות בשוק הזה לתזרים שלילי שוטף וללא התערבות ממשלתית, זה עלול להסתיים בחיסול מוחלט של שוק שכירות ארוכת הטווח".