השקעות נדל"ן מהוות כבר תקופה ארוכה אפיק מועדף בקרב ישראלים המבקשים לגוון את תיקי ההשקעות ולהרחיב את הנוכחות הגלובלית שלהם. שווקים זרים מפגינים כיום שלל יתרונות אטרקטיביים שגורמים למשקיע הישראלי להפנות את המבט ולצאת להרפתקאות ברחבי אירופה. אין ספק כי מדינות רבות מציעות שלל יתרונות כשזה מגיע להשקעות נדל"ן עם תשואות שרק נוכל לחלום עליהן בישראל. עם זאת, על מנת למקסם רווחים ולהבטיח עסקה משתלמת, חשוב שנעריך במדויק את העלויות השונות הכרוכות בעסקה כזו. יוון למשל, מציעה שלל הטבות מס למשקיעים זרים בעסקאות נדל"ן. כאן, נשפוך אור על שלל היבטי המס שיש לבחון כדי לקבל החלטות מושכלות במהלך רכישת נדל"ן יווני.
עד כמה שיקולי המס חשובים?
מגמת ההשקעות בשווקים זרים לא התהוותה בחלל הריק. הקיפאון בשוק הנדל"ן הישראלי ועליית הריבית המתמדת הם רק כמה מהגורמים שהובילו לנטישת משקיעים אל עבר יעדים בחו"ל. במקביל, משבר המשכנתא של שנת 2008 טרף את הקלפים ואפשר לרכוש נכסים במחירים זולים מאוד. ההתאוששות ההדרגתית של כלכלות אירופה טומנת בחובה הבטחה לעליית נכסי הנדל"ן ולתשואות גבוהות. ואכן, הצמיחה לא איחרה לבוא ואנו כבר עדים למגמת עליית המחירים.
עם זאת, רוב המדינות גובות מיסים על עסקאות נדל"ן, מה שהופך את ההיכרות עם תקנות המס של מדינת היעד לחיונית מאין כמותה. לא פעם, שיעורי מס שאינם מחושבים נכון עשויים לשבש את צפי הרווחים שלנו וייתכן שנגלה שהעסקה החלומית שמצאנו אינה משתלמת כמו שצפינו. יתרון משמעותי אחד שיש לשוק היווני הוא העובדה שבין ישראל ויוון נחתמה אמנת מס המסדירה את השלכות המס של השקעות נדל"ן בין שתי המדינות, ומספקת בהירות מסוימת למשקיעים ישראלים המשקיעים בנכסים יווניים. משקיעים ישראלים יהיו פטורים מכפל מס וישלמו מיסים אך ורק לרשויות היווניות מבלי להשלים את יתרת המס בישראל, עקב סעיפים סותרים באמנות.
• זאת ההזדמנות שלך! נסדר לך קריירה ונלווה אותך להצלחה - לפרטים נוספים לחצו כאן
אילו מיסים יהיה עלינו לשלם
גובה המס שמשקיע ישראלי ישלם בהשקעות נדל"ן ביוון משתנה בהתאם למספר גורמים. שיקולים מרכזיים כוללים את סוג הנכס, מצב התושבות של המשקיע, משך הבעלות ומטרת ההשקעה, כלומר, מדובר בהכנסה משכירות או מכירה חוזרת (פליפ). מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע בתחום מיסוי המקרקעין המתמחים בתקנות המס ביוון כדי לקבל תחשיב מדויק. ליווי כזה במהלך השקעות נדל"ן ביוון יכול לעשות את כל ההבדל בעת בדיקת הכדאיות. אלו כמה מסוגי המיסים שיהיה עלינו לשאת בהם:
- מס רכישה – בעת רכישת נכס ביוון, משקיעים ישראלים יידרשו בדרך כלל לשלם מס רכישה. שיעור המס הוא באחוזים משווי הנכס ומשתנה בהתאם לאזור, כאשר הטווח נע בין 3-9%. חשוב לקחת בחשבון עלות זו בשלבי ההשקעה הראשוניים.
- מס הכנסה משכירות: ככל שנבחר להשכיר את הנכס, יהיה עלינו לשלם מס הכנסה על תשלומי השכירות שנקבל. שיעור המס נקבע בהתאם למעמד התושבות של המשקיע ומוחל על ההכנסה שהושגה מהנכס המושכר. לעתים קרובות ניתן לנכות הוצאות הקשורות לניהול ואחזקת נכסים מההכנסה החייבת מדמי שכירות, מה שמפחית את חבות המס הכוללת. הטווח נע בין 11%-45% אחרי ניכוי הוצאות, בעיקר בהתאם לגובה הסכום שמופק משכירות.
- מס אנפיה – סוג של מס רכוש שמשולם על ידי הבעלים פעם בשנה. הוא מחויב לפי גודל הדירה. הסכומים לחיוב הם לרוב נמוכים.
- מס רווחי הון: כאשר משקיע ישראלי מוכר את הנכס היווני שלו, הוא עשוי להיות חייב בתשלום מס רווחי הון על הרווח שהושג מהמכירה. טווח שיעור המס על רווחי הון נע על טווח שבין %15-45% ומשתנה בהתאם למעמד התושבות של המשקיע, משך הבעלות, וקיומם של פטורים או הקלות ממס כלשהן המפורטות בחוק היווני. לפי הוראה חוזרת של רשויות המס ביוון – קוד L.4172/13 ישנו פטור ממס שבח למוכרי דירה אחת עד ל-31.12.2024. יוער שהפטור מאורך כבר מספר שנים ברציפות.
משקיעי נדל"ן ישראלים רבים מספור בוחנים הזדמנויות ביוון. היכולת שלהם להעריך בתבונה את השלכות המיסוי על תחשיבי הרווח שלהם, תיקבע במידה רבה את אופק האפשרויות שלהם ותאפשר להם להימנע מהפסדים בלתי צפויים. כדי להבטיח שאכן נוכל להפיק את המרב מההשקעות ולקבל תחשיבי מס עדכניים ושממצים את כל זכויותינו, חשוב להסתייע במומחים המלווים משקיעים ביוון ובקיאים בתקנות. מאיתור הנכסים הראשוני, עבור בייעוץ שוטף במהלך העסקה ועד לייעוץ מס וסיוע ברישום הנכס, ליווי מקצועי נכון יכול להעניק לך שקט נפשי רב ולסייע לך להפיק הכנסות מקסימליות מהנכס שלך.
